住宅ローンの返済シュミレーション

日本では住宅を購入する人のほとんどがローンを組み、長期に渡って返済しています。一般的になりつつあるのは返済期間３５年で固定金利の「フラット３５」です。ただ失際に３５年間払い続けるのも家計にとっては苦しいものです。少しでも負担を減らすための方法をまとめました。

【繰り上げ返済】フラット３５を組んだ時は、頑張って貯金して少しでも繰り上げ返済に充てようと思うのですが、固定資産税など住宅購入後に増える出費もあり、なかなか繰り上げ返済のための貯金ができません。住宅ローン控除を受けている場合、繰り上げ返済に適したタイミングは、ローン控除が終わる10年目と言われています。これは年末調整のときにローン残高によって控除額が決定するためで、早い段階で返済してしまうと残高が減り、控除額が下がってしまう可能性があるからです。そこで10年間の住宅ローン控除のお金を貯金しておいて、10年目に繰り上げ返済に充てる方法が良いと思われます。普段貯金に使っている口座とは別に、通帳を分けて貯めておくと使い込まずに貯められます。

【ローン借り換え】金利は市場の動向によって常に変化しています。経済の動きを読んで、条件の良いタイミングで乗り換える方法もあります。ただし諸費用を差し引いてプラスにならなければ意味がないので注意しましょう。①より低い金利のローンへ乗り換え（当初ローンを組んだ時期よりも金利が下がった場合など）②変動金利から固定金利に乗り換え
（金利がアップしてしまう可能性もありますが、将来的な金利変動リスクを回避できます）
≪借り換え条件の目安≫ローン残高が1000万以上残っている／支払期間１０年以上残っている／金利差が１％以上ある

【返済が困難になったら】ローン契約時には余裕があったはずの返済額も、長い返済期間の間にはさまざまな経済事情によって重苦しくなる時期もあるでしょう。もし危ないと感じたら、なるべく早く行動して下さい。銀行でローンを組んだなら、全銀協の銀行取引相談所へ相談してみましょう。追い込まれて消費者金融などから借金をしてしまっては本末転倒です。①返済期間の延長・返済額の軽減申請：ローン契約をした銀行などとの交渉次第ですが、住宅ローン返済に窮したら早めに相談してみましょう。返済期間を延長してもらうと、月々の返済額が減ることで支払いが楽になります。ただ定年後もローンが残ってしまうなどのリスクもあります。返済額を軽減する方法は、病気や退職などで収入が減った場合など、一定の期間だけ返済額を減らしてもらう制度ですが、期間が終わると返済額が増えてしまいます。前者と比べて、より適した方法を選択しましょう。②自宅の貸出：JTIを通して自宅を貸出すこともできます。資産価値が高い物件などは借り手もつきやすく、収入にもなるので返済の助けになります。しかし貸出期間中に自分の家族が住む場所を探す手間や諸費用もかかるのでよく考えて決めましょう。③民事再生：債務整理の一つで、住宅ローンの他に借金があり、その返済が困難に陥っている場合に適用されます。これにより住宅ローン以外の借金が軽減され、家計が楽になります。住宅ローンは減額されませんが、「住宅ローン特則」の適用で返済プランの変更が可能となります。④任意売却：どうしてもローンが支払えず、返済が滞って保証会社が代位弁済を開始すると、競売などで強制的に自宅が売却されてしまいます。これを防ぎ、より高い金額で自宅を売却するには任意売却する方法があります。これには、住宅を担保にローン契約している銀行の許可が必要です。